QUAL DEVE PREVALECER?

REsp nº 1891498 / SP (2020/0215694-6)

Artigo elaborado pelo sócio e advogado Paulo Wagner Pereira.

Foi incluído na pauta para julgamento em 14/09/2022 pela Segunda Seção do STJ, o Recurso Especial nº 1.891.498/SP.

O julgamento desse recurso definirá a prevalência, ou não, do Código de Defesa do Consumidor na hipótese de inadimplência do adquirente de imóvel no pagamento do financiamento, com cláusula de alienação fiduciária em garantia.

O Recurso Especial se opõe a acórdão proferido pela 9ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo TJSP, que determinou a aplicação do CDC no caso da alienação de imóvel, conferido pelo adquirente em alienação fiduciária em contrato de financiamento imobiliário.

Pela letra da Lei nº 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel, dispõe que no caso de inadimplência do tomador do financiamento, o bem, depois cumprida a etapa de consolidação da propriedade para o agente financeiro, o bem (imóvel) pode ser alienado, por meio de leilão, e o produto da venda utilizado para abatimento da dívida ou financiamento.

O TJSP decidiu que quando houver confusão entre a credora e alienante fiduciária, ou seja, quando o credor fiduciário e o alienante do imóvel dado em garantia forem a mesma pessoa, o que é muito comum em financiamento imobiliário, caracteriza-se a intenção de burlar o direito dos adquirentes (entenda-se consumidor). Nessa hipótese, segundo o acórdão da 9ª Câmara do TJSP, deve ser aplicado o Código de Defesa do Consumidor, de modo que há de ser devolvido 90% das parcelas pagas ao consumidor.

Trata-se de uma matéria relevante, na medida em que a alienação fiduciária é cada vez mais utilizada para garantia de financiamento de imóveis, e cujos reflexos da decisão extrapolarão a esfera jurídica, impactando no mercado imobiliário e nos juros das operações de financiamento.